• 04/12/2022

Lombardia traina mercato immobiliare italiano: fermento a Milano, Bergamo, Brescia e Varese

 Lombardia traina mercato immobiliare italiano: fermento a Milano, Bergamo, Brescia e Varese

Significativo aumento dei prezzi. Questo quanto emerge dalla terza edizione del Real Estate Data Hub

La Lombardia, insieme al Lazio, si conferma motore trainante del mercato immobiliare italiano. L’andamento delle vendite in Lombardia rispecchia e influenza il trend nazionale. Nel 2021 si registra infatti un incremento del numero di immobili transati, con un calo fisiologico stagionale nel terzo quarter che ricorre in tutte le province. Le città più attive sono Bergamo, Brescia e Varese, subito dopo Milano. Anche nel terzo trimestre la preferenza degli acquirenti lombardi si orienta per oltre il 40% verso il trilocale, seguito dal bilocale (30%). A livello regionale gli appartamenti transati hanno una superficie media di 93,6 mq, quindi più ampi rispetto al dato rilevato nel secondo quarter (88 mq). Solo Milano e Como registrano una metratura media inferiore. I tempi di vendita per il terzo trimestre si attestano a 142 giorni, ben al di sotto della media nazionale di 152. Questo quanto emerge dalla terza edizione di Real Estate DATA HUB, lo strumento di analisi nato dalla collaborazione tra RE/MAX Italia e Avalon Real Estate, con il contributo di 24MAX. Oltre all’approfondimento sulle dinamiche del mercato immobiliare italiano nel terzo trimestre 2021, il DATA HUB offre un focus sulle città di Milano, Roma, Torino e Genova con una panoramica sulle relative regioni.

In Lombardia, il forte aumento dell’attività nei trimestri precedenti ha contribuito a creare uno squilibrio fra la domanda e l’offerta. Nonostante non ci sia stato un aumento dei nuovi incarichi acquisiti, la domanda rimane alta rispetto ai valori attesi durante la pausa estiva. Questo indicatore in Lombardia si attesta a livelli superiori alla media nazionale e in risalita rispetto al 2020, confermando un maggior fermento nella prima parte dell’anno.

 Residenziale a Milano

Nel terzo quarter il mercato residenziale milanese è caratterizzato da una lieve contrazione di domanda e offerta, come conseguenza della pausa estiva, mantenendosi comunque estremamente dinamico. A differenza della media regionale, nella città di Milano la preferenza degli acquirenti è orientata fortemente sui bilocali rispetto ai trilocali. Una propensione giustificata dalla particolare struttura demografica e dall’alto valore dei prezzi degli immobili. Gli appartamenti venduti in città hanno infatti dimensioni medie di 81 mq, ben al di sotto della media regionale e provinciale. In aumento i tempi vendita, che passano dai 102 giorni del secondo trimestre 2021 a 119 giorni nel terzo trimestre 2021. La categoria appartamenti subisce un rallentamento anche rispetto al terzo trimestre dello scorso anno, passando da 89 giorni a 119. In aumento i prezzi di vendita, che a Milano raggiungono i 3.900 €/mq nel terzo trimestre del 2021, contro i 3.320 €/mq dello scorso anno. Una spinta al rialzo dovuta alle riqualificazioni in corso, in vista dei giochi invernali 2026. La media dei prezzi cresce anche in periferia grazie ad un recupero delle aree urbane, in particolare quelle in prossimità degli scali ferroviari. Anche l’espansione delle linee metropolitane contribuisce all’incremento dei prezzi.

Dal confronto con il 2020 emerge una riduzione della vendita di immobili in categorie energetiche poco efficienti come la F e la G, correlabile prevalentemente al Superbonus, che negli ultimi mesi ha registrato un aumento di richieste, tanto da essere prorogato fino al 2023. Da notare che a Milano la maggior parte degli immobili transati è stata costruita tra gli anni ‘60 e ’70.

Sul fronte dei mutui, secondo i dati elaborati dall’Ufficio Studi di 24Max, nel terzo quarter si registra una leggera diminuzione della percentuale dei mutui erogati a donne single (dal 46% al 42%). Rispetto al totale dei richiedenti un mutuo a Milano, l’83% è rappresentato da lavoratori a tempo indeterminato; un dato in aumento rispetto al quarter precedente. L’aspettativa sul medio-lungo periodo è quella di osservare un incremento di richieste da parte delle partite Iva. Dai dati rilasciati dal Mef, infatti, emerge un aumento delle aperture delle stesse, localizzato per il 47,4% al Nord. La categoria dei pensionati è in netta diminuzione e passa al 3%, dall’8,6 del secondo quarter.

Direzionale, commerciale e logistico a Milano

Per quanto riguarda il mercato immobiliare direzionale, a Milano i rendimenti netti relativi alla prima metà del 2021 rimangono costanti nelle aree centrali, nel CBD e in periferia, mentre nell’hinterland si verifica una leggera compressione dei tassi. I primi tre trimestri del 2021, se raffrontati con quelli dell’anno precedente, mostrano una ripresa del numero delle transazioni. Per quanto riguarda i volumi transati, nella prima metà del 2021 si è evidenziato un calo degli investimenti rispetto al 2020, ma in crescita rispetto al 2019. Nel terzo trimestre, invece, i dati che emergono dalle transazioni più rilevanti hanno superato il valore relativo allo stesso periodo del 2019. Gli investimenti principali sono concentrati nelle zone del CBD (Porta Nuova, Citylife), nel centro storico e nelle aree semiperiferiche a ovest e a sud della città.

Nel comparto immobiliare commerciale, come si evince dall’analisi effettuata sugli annunci disponibili e sui canoni di locazione delle diverse vie dello shopping milanese, si assiste ad una generale contrazione dell’offerta di spazi disponibili, potenzialmente legata ad un maggiore take up nel corso dell’ultimo trimestre. Le vie che hanno performato meglio sono Via della Spiga e Corso Vittorio Emanuele. I valori relativi ai canoni di locazione faticano ancora ad adeguarsi all’andamento “positivo” dell’assorbimento di spazi.

In ambito logistico, i valori dei canoni d’affitto nell’area metropolitana di Milano risultano in linea con il primo semestre, attestandosi sui 65 €/mq/anno. Anche per gli immobili Last Mile i canoni rimangono stabili, con una media nell’intorno dei 90 €/mq/anno. Tuttavia, nei primi dati del terzo trimestre 2021 si rileva un trend in aumento: la logistica dell’ultimo miglio risulta essere infatti il prodotto più richiesto. La novità dei primi mesi del 2021 è rappresentata dall’evoluzione dell’urban logistic sottoforma di dark store e dark kitchen. Il settore logistico si conferma un asset class di rilevante interesse, con prime net yield tra un minimo di 4,4% e un massimo di 5,3%. Nel raggio di 30 minuti dal centro di Milano sono 13 gli annunci di vendita pubblicati per immobili con potenzialità logistica. Ad essi corrispondono circa 72.000 mq e un prezzo medio di vendita esposto pari a 630 €/mq.

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