• 25/10/2021

Nuovi centri di gravità permanente per la Milano post Covid

 Nuovi centri di gravità permanente per la Milano post Covid

Il capoluogo lombardo pronto a ripartire dopo la pandemia: il Rapporto 2021 di Scenari Immobiliari stima una domanda residenziale di almeno 46.000 case e di 650mila metri quadrati di uffici e l’affermarsi di nuove aree di interesse e sviluppo

Milano si sta ancora leccando le ferite da un punto di vista economico e sociale e il settore immobiliare ha certo registrato una pausa importante nell’anno della pandemia, ma la pressione della domanda continua a essere forte, tanto che adesso la città metropolitana è pronta al decollo dopo il Covid”. Nelle parole di Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, l’istantanea che sintetizza il Rapporto 2021 sulle trasformazioni territoriali della Città metropolitana di Milano, realizzato dall’istituto indipendente di studi e ricerche in collaborazione con Risanamento e presentato lo scorso 25 maggio nel corso del convegno “Una nuova Milano”.

L’andamento del mercato

I numeri del mercato immobiliare del 2020 hanno fatto segnare una battuta d’arresto importante del settore, con le compravendite immobiliari residenziali calate a Milano del 15,4% (22mila in totale), meno nei restanti comuni della Città metropolitana (-7,1% per oltre 34mila). Adesso però la capacità di attrazione della città riprende a farsi sentire, “nonostante Milano si sia scoperta diversa da come pensava di essere – prosegue Breglia -, meno glamour e soprattutto meno forte ed efficiente di quanto si immaginasse”. La stima per il 2021 per quanto riguarda le transazioni residenziali è che saliranno a 26.500 (+20,4%) a Milano e 35.400 (+3,8%) nella Città metropolitana, mentre nel 2022 toccheranno 27.700 nel capoluogo e 36.600 nei restanti comuni.

I nuovi bisogni

Si affacciano nuove tipologie di domanda – spiega il presidente di Scenari Immobiliari – sia per la casa che per gli uffici e i luoghi del commercio. Si sono innescati processi innovativi importanti, che possono dare un nuovo balzo allo sviluppo economico e sociale di tutta l’area. Ma anche del Paese intero, come altre volte è successo”. 

Quali sono i desiderata? Le nuove case dovranno essere realizzate secondo i nuovi bisogni post-pandemia: luce, spazi esterni, in una parola vivibilità. In particolare, si stima una nuova domanda residenziale, per l’area metropolitana (città inclusa) di almeno 46mila nuove case, mentre la nuova domanda di uffici è pari a 650mila metri quadrati, visto che sta cambiando anche il modo di lavorare e c’è bisogno di più spazi e servizi per ogni lavoratore. 

L’effetto lockdown ha comportato una forte voglia di cambiamento: un’indagine effettuata da Scenari Immobiliari su un campione di 22mila persone ha evidenziato infatti come circa il 10% delle famiglie ha visto crescere il desiderio e l’esigenza di soluzioni abitative diverse dalle attuali. Applicando tale percentuale ai nuclei familiari individuati attraverso l’analisi demografica del comune di Milano (circa 760mila unità) e della Città Metropolitana (circa 820mila famiglie) è
possibile quantificare la potenziale domanda abitativa attivata dal Covid in circa 158mila
famiglie complessive, di cui si stima che solo la metà potrà trasformarsi nell’acquisto, ma che evidenzia comunque la voglia di abitazioni più spaziose e funzionali, dotate di spazi esterni,
meglio se nuove o già ristrutturate, fenomeno di cui hanno o potranno beneficiare soprattutto i quartieri periferici e i comuni situati in prossimità del capoluogo.

L’impatto in termini economici e di posti di lavoro

Complessivamente le trasformazioni urbane e edilizie della Città metropolitana di Milano, con i suoi 1.575 chilometri quadrati, interessano una superficie territoriale di circa 50 chilometri quadrati, capace di generare una superficie lorda di 20,2 milioni di metri quadrati, concentrata per quasi la metà nel settore residenziale (9,5 milioni di metri quadrati), direzionale/commerciale (3,05 milioni di metri quadrati) e produttivo/logistico (5,75 milioni di metri quadrati). Le potenzialità di sviluppo potranno dare una casa a circa 190mila abitanti teorici, pari a circa 85mila nuovi nuclei familiari, e quasi 75mila posti di lavoro. Si stima un impatto sul mercato immobiliare di circa 37,5 miliardi di euro di valore aggiunto, concentrato per più di due terzi (70%) nel comparto residenziale. Per la sola città di Milano si stima un impatto sul mercato immobiliare di circa 13,2 miliardi di euro di valore aggiunto, concentrato per due terzi (66%) nel comparto residenziale. 

La ricerca promossa con Scenari Immobiliari – ha sottolineato Davide Albertini Petroni, managing director di Risanamento SpAmette in evidenza il ruolo importante che l’industria immobiliare può assumere nello sviluppo urbano e nel rilancio della città di Milano e della sua area metropolitana, che ha comunque mantenuto intatta la sua capacità attrattiva di talenti, risorse e aziende. Il territorio ha tutti gli elementi necessari per sviluppare un modello metropolitano, innovativo, policentrico e pronto a soddisfare le nuove esigenze dell’abitare, del lavoro e dello svago, con un’attenzione particolare alla coesione sociale, messa a rischio dalla pandemia”.

Più prossimità anche per il lavoro

Questo momento di ripensamento dei valori e di cambiamento degli stili di vita può infatti rappresentare un’importante occasione per ripensare una visione di città e incentivare, a Milano così come nel resto del Paese, rinnovati modelli del vivere, dell’abitare, del lavorare e dell’interazione sociale: spazi privati, spazi pubblici, servizi e luoghi della collettività. “A Milano, così come nella Città metropolitana – ha aggiunto Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliaristiamo assistendo allo sviluppo di una vita urbana in cui ogni cittadino dovrebbe avere la possibilità di raggiungere i servizi della quotidianità in un arco di tempo congruo. Il tema della prossimità non riguarda solamente la dimensione abitativa e dei servizi, ma anche quella produttiva del lavoro, con il passaggio da home working a near working. Quest’ultimo potrebbe diventare la nuova frontiera dello smart working, con spazi convenzionati diffusi sul territorio a disposizione dei dipendenti delle aziende, che potranno lavorare da remoto fuori dalla propria abitazione”.

Maria Comotti